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如何能让民宿创业突破“小本买卖”的天花板 走
作者:admin日期:2018-04-02 13:54 点击:
  如果从旅游业早期投资的角度来看,从2016年开始似乎就只有两个品类能够获得融资,一个是定制游,一个是民宿——不是民宿预订平台,而是民宿经营者。两者有若干共同点,比如都被认为是消费升级的产物、都至少能做到不烧钱不赔钱(旅游行业那一拨烧钱可是把投资人吓坏了)等等。
 
  当然,还有一个共同的负面评价——缺乏“规模效应”或者“慢”。毕竟大部分早期投资人,追求的是短期内成百上千倍的回报:要么成功上市,要么快速并购退出,需要一单一单做客户,或者一间一间民宿装修经营,听起来怎么也不像能快速退出的。
 
  带着这些疑问,我们跟旅游行业的连续创业者、旅行民宿品牌“在川旅宿”的创始人、CEO韩哲聊了聊,加入了一些我们对行业的理解和分析,试图梳理出,这看起来仅仅是门生意的事,增长机会在哪里?
 
  插一句,当很多投资人说,这是门生意的时候,基本已经认定他对这个项目没兴趣了,因为生意更多意味着“小本买卖”,投资人无利可图。
 
  一切不是酒店的都叫民宿
 
  韩哲认为自己是个连续创业者,“有欠债还不起的时候,也有发不出工资的时候,公司都卖了好几家了,我对所有遇到的困难都没那么焦虑。”他最早在窝窝团,后来以联合创始人的身份做了轰动一时跟携程正面打仗的“今夜酒店特价”;公司并购退出之后加入穷游任COO负责商业化,2017年6月离职创立了“在川旅宿”,想要做一个旅行民宿品牌。
 
  有意思的是,今天人们把一切不是酒店的都叫民宿,而实际上除了酒店之外,住宿领域的品类有着千差万别。受益于Airbnb的爆发力,从个人房东出让自己的卧室,到出让整个房屋,再到专业的地产管理人员代管多个闲置房屋放在Airbnb等平台出租,再到专业运营的民宿、精品酒店杀入市场。事实上,对于这一商品类,更好的定义是非标住宿。
 
  如果一定要对民宿做个定义,我们更倾向于用几个特征来描述:专业经营,能够为用户提供功能性住宿之上的体验或场景,单体规模有限,更多服务于旅游消费群体。
 
  “这得感谢Airbnb,’不住在酒店、想和当地人更多地互动’这种用户潜在的需求一定很早就有,但是没有Airbnb这样的大型预订平台,隐性的愿望没办法变成显性的服务,渠道的变化反过来也在教育更多的用户,带来用户的变化。“韩哲说。
 
  这样的变化导致在需求端和供给端,都有了标签化的倾向:消费者登陆专业的民宿预订平台去寻找更独特的房源,并且在住宿这一场景下追求更有趣的体验;而民宿经营者则开始标榜自己的独特性——不同于酒店,不同于其他民宿,不同于夫妻经营的小旅店(夫妻经营的高品质小旅店在欧美非常常见)。
 
  当消费者对体验,尤其是住宿之外的体验有要求的时候,一般的房东散户是很难满足的,加上全球范围内监管措施的收紧(个人房东面临越来越多的法规政策要求),专业民宿经营者认为自己的机会来了。
 
  韩哲认为,打造一个高品质的、能够满足用户多元需求的品牌民宿是个机会。
 
  民宿的特点——从投资角度说起
 
  从消费者的角度而言,一个品牌民宿是有机会窗口的,那么从投资角度而言呢?投资人并非不喜欢实业,只是实业需要有一个明确的、时间可控的退出路径。
 
  开酒店似乎不符合这一条。
 
  民宿的运营方式决定了它与酒店在时间周期和资金效率上的差异。韩哲介绍,民宿的启动周期和成本是很低的,在川旅宿的一部分房源是直接和地产商合作,拿已经盖好的公寓现房,然后进场进行软装补充(日本公寓多为精装修),软装投资的成本控制在20000元一间,周期不超过1个月,然后可以直接开业了。“酒店的启动,没两三年根本不可能。”他说。
 
  同时民宿的灵活程度也很高,一栋公寓大楼,民宿经营者可以根据地段、资金情况、房屋品质等多种因素决定是拿一层还是两层,10间还是8间。另一方面,在部分城市和地区,重新审批建设一栋酒店在土地供给方面已经是完全不可能了。
 
  助推中国创业者涌入日本开民宿的一个原因是,“一半日本人到死都是不买房只租房的,这可跟中国人不一样”。按照韩哲的说法,由于日本本地人的居住模式就是直接向地产开发商租赁房屋,而开发商的经营模式也是长期持有地产(而非向中国地产商一样走“贷款——拿地——盖房——卖光——走人”的模式),所以民宿经营者可以几乎无风险地长期向地产开发商租赁房源。
 
  这样一方面进场很方便,只要找好地段,直接向开发商寻求租赁房屋即可——即使这是一个已经开发完成多年的楼盘;另外一方面稳定性也高,不会出现我们日常租房遇到的“房东要卖房不能续租”的情况。
 
  在川旅宿的第一个项目是一栋2017年刚建成的公寓,在川旅宿拿下了60间房,入住率有80%,收回投资周期不超过16个月,之后的财务模型就是滚动收入减去房租和运营成本了。每个月房源的成本(房屋租金)一般为数千元人民币,而民宿的每日单价可以达到600元,如果算上运营成本(布草、人员维护、清洁等),15天也能够覆盖当月成本。
 
  不过对于在川旅宿而言,并非所有房源都来自于公寓类民宿,他们在京都拿下若干传统町屋并邀请知名设计师进场,这类产品在商业上不具备公寓相应的优势,更多是出于营销和品牌调性的考虑。
 
  从运营和资金的角度说民宿的未来
 
  由于民宿是一个满足用户多元需求的、有场景的住宿选择,那么从运营角度来看,未来的发展方向其实很清晰——目的地产品。Airbnb推出的Experience项目只是让这个方向变得性感了一些,但本质上这种分销模式再传统不过,丽江大理的客栈代理当地的徒步、包车线路,北海道的酒店都会给雪具店拉客然后吃佣金,目的地产品获客渠道单一的特性决定了这种商业模式。
 
  不过韩哲选择了一个“自营+分销”的模式,在川旅宿旗下目前经营了两家和服租赁馆,韩哲还在琢磨其他的品类。这件事对于韩哲来讲并不困难,之前他在穷游就推动了Q-Home的尝试,在当地挖掘各种有趣的体验,并且穷游依托Q-Home自己开发了若干条City Walk线路。
 
  运营的另外一个方向是,托管式经营——类似于酒店管理集团的模式,自己并不持有物业,只是负责经营并从中抽取管理费。很多酒店集团的规模化发展都来源于此(或者是授权品牌)。
 
  根据韩哲的想法,他希望未来能够以托管的形式进驻更多房源,当然在此之前,仍然以低成本获取更多自营房源作为目标。
 
  说到低成本获取自营房源,也就需要从资金的角度出发分析——快速扩张的方式则一定得借助杠杆的力量。否则以经营利润沉淀的资金加上有限的融资款去快速获取房源是不可能实现的。
 
  韩哲的计划是通过类似于REITS的模式,借助杠杆来降低获取房源过程中所需自有资金的量级。通过多种形式的资金来源组合,在获取房源阶段尽量少地使用自有资金,确保能够较短时间内拿下较多房源,之后随着房屋开始运营,受益于民宿投入少、回收资金周期短的优势,在正常运营中不断地偿还资金和财务费用,或是在正常运营中与资金来源分享利益。
 
  而其中的门槛则在于获取低成本资金的能力(这一点在日本当地利息水平普遍较低的金融环境下可能实现)和运营滚动资金、控制现金流风险的能力(这需要较好的经营情况和运营能力作为保证)。而这种模式无论是在地产行业,还是其他需要早期大规模投入的行业都不罕见。
 
  之后留给在川旅宿团队的考验则是跨地域扩张的效率。日本作为一个旅游目的地,对于民宿经营者有诸多优势,比如上面提及的房屋精装修、公寓大多批量出租,以及资产价格位于低谷、资金成本较低且金融业发达、中国游客基数足够等等。而之后无论是泰国或是其他东南亚国家,可能都不具备所有上述优点。于是,面向全球游客经营也是在川旅宿正在做的尝试。
 
  如果再说远一点,到资本的退出,韩哲给出的答案是:退出无非两种,上市或者并购。对他而言,最理想结果是“如果扩张足够快,能够成为一个线下入口,那自然有更多的想象空间”,可能二级市场退出也是种可能。
 
  关于并购,他并没有给出太多回应。不过可以参考的是,之前国际酒店集团都有以并购模式收集更多民宿房源的做法,何况中国还有一个正在整合资产打上市主意的平台型企业——最近刚刚把资产公司分拆单独融资。
 
  这样说回来,是一小本买卖,还是可以规模化的大生意,比拼的还是经营和管理能力——反正商业一直都如此。
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